Výroční zpráva 2023
Welcome to interactive presentation, created with Publuu. Enjoy the reading!
Developing
Independence
Obsah
Table of Contents
Úvodní slovo předsedy představenstva
Foreword by the chairman of the board
Vize, hodnoty a strategie
Vision, values and strategy
10
Přehled činností společnosti
Overview of company activities
12
Předpokládaný vývoj společnosti a hlavní rizika
Envisaged company development and main risks
16
Finance
18
Hospodářské postavení společnosti
Economic situation of company
21
Vývoj výkonnosti společnosti
Growth in company productivity
22
Konsolidovaný výkaz zisku a ztráty
Consolidated income statement
24
Konsolidovaná rozvaha
Consolidated balance sheet
26
Dluhopisy
Bonds
28
Finanční rizika
Financial risks
29
Vývoj hospodaření skupiny
The development of the group'
31
Trigema Development
32
Developer of Different
35
Real Estate
36
Rental
39
Realizované projekty
Completed projects
40
Aktivní projekty
Acitive projects
46
Projekty v přípravě
Projects in preparation 56
Stavebnictví
Building
62
Volný čas
Leisure
74
Rizikový kapitál
Venture capital
82
ESG
86
Aktivity v oblasti životního prostředí
Environmental activities
90
Společenská odpovědnost
Social responsibility
92
Rozvoj a podpora zaměstnanců
Employee development and support
98
Úspěchy a ocenění
Successes and awards
106
Vedení skupiny
Group Management
108
Struktura skupiny
Group structure
124
Významné následné události
Significant subsequent events
125
Kontakty
Contacts
126
Účetní závěrka a zpráva auditora
Financial statements and Auditor's report
127
Zpráva o vztazích
Report on Relations
128
Výroční zpráva 2023
Annual report
Máme odvahu jít vlastní cestou,
bez ohledu na to, kam jde většina.
Děláme velké věci a měníme zažité stereotypy,
protože odlišnost je vývoj a vývoj posouvá lidstvo dopředu.
Stavíme rezidenční i nájemní projekty, které jsou jiné.
Hrajeme si s architekturou a propojujeme ji s uměním.
Překračujeme hranice, zkoušíme nevyzkoušené.
Myslíme na udržitelnost a uvědomujeme si vlastní
zodpovědnost k místům, kde působíme.
Využíváme chytré technologie, které šetří energie
i domácí úspory. Jsme Trigema.
We have the courage to go our own way,
no matter where the majority goes.
We do great things and change stereotypes,
because difference is evolution and evolution moves
humanity forward. We build residential and rental
projects that are different.
We play with architecture and combine it with art.
We cross borders, try the untested. We think about
sustainability and are aware of our own responsibility
to the places where we work.
We use smart technologies that save energy
and save money at home. We are Trigema.
Výroční zpráva 2023
Annual report
strana page 7
Marcel Soural
Úvodní slovo předsedy představenstva
Foreword by the chairman
Vážení klienti,
partneři, kolegové a přátelé,
stává se neveselou tradicí, že ohlédnutí za uplynulým
rokem začne povzdechem nad jeho nestabilitou
a nepředvídatelným vývojem situace ve světě. První
ochromení celého světa přinesla globální pandemie
COVID-19, která nás všechny zaskočila a donutila nás
přizpůsobit se novým podmínkám. Jen, co jsme se začali
zotavovat, přišel hned z kraje roku 2022 s únorovým
útokem na Ukrajinu další velký otřes. Tento konflikt
nejenže znovu zamíchal kartami globální politiky
a ekonomiky, ale přímo ovlivnil i náš obor.
Rok 2023 byl tak nejen pro naší společnost další
výzvou, kterou jsme čelili s odhodláním a respektem
k okolnostem, které nás obklopovaly. V kontextu
pokračujícího konfliktu na Ukrajině a rostoucích
ekonomických obtíží spojených s inflací a vysokými
úrokovými sazbami, čelila naše společnost několika
nelehkým výzvám.
Vysoké úrokové sazby zpomalily dynamiku na trhu
s nemovitostmi, což mělo negativní dopad nejen na
bytovou výstavbu, ale také na samotné prodeje bytů.
Tyto faktory vytvářely prostředí ekonomické nejistoty,
které nás vyzývalo k opatrnosti a strategickému
plánování.
Nicméně, navzdory těmto obtížím, jsme dosáhli slušných
hospodářských výsledků. Díky odhodlané práci našich
zaměstnanců a pevnému vedení jsme byli schopni
se přizpůsobit měnícím se podmínkám a dosáhnout
stability a růst našeho podnikání.
Děkujeme vám všem za vaši podporu a důvěru, se
kterou jste s námi zvládli náročné období posledních let
a s veškerou pokorou pevně věřím, že rok 2024 prolomí
tuto triádu.
Dear clients,
partners, colleagues and friends
It is becoming an unfortunate tradition that we begin
our look back at the past year lamenting its instability
and the unpredictable developments occurring in the
world. The COVID-19 pandemic represented the first
time the entire world was brought to paralysis, catching
us all by surprise and forcing us to adapt to new
conditions. But just as we were beginning to recover,
2022 gave us another great shock in the February
attack on Ukraine. This conflict not only reshuffled the
cards of global politics and economics, but also had a
direct impact on our own field of work.
So 2023 represented another challenge for
our company and for others, one we faced with
determination and respect for the circumstances
around us. In the context of the ongoing conflict
in Ukraine and the growing economic difficulties
associated with inflation and high interest rates, our
company faced some daunting challenges.
High interest rates slowed momentum in the real
estate market, having a negative impact on residential
construction and beyond, and also on actual apartment
sales. These factors created an environment of
economic uncertainty which required us to be cautious
and plan strategically.
But despite these difficulties, we achieved good
economic results. Thanks to the dedicated work of
our employees and strong leadership, we were able to
adapt to changing conditions and achieve stability and
growth in our business.
We want to thank you all for your support and trust in
us which has guided us through the difficult period of
recent years, and we humbly and firmly believe that
2024 will mark a turning point.
Praha 28. června 2024
Prague 28 June 2024
Ing. Marcel Soural
předseda představenstva, generální ředitel
Chairman of the Board, CEO
strana page 9
Žijeme ve velmi rychle se proměňující době. V době,
kdy jsme jako lidstvo na vrcholu pokroku i vlastních sil.
V době, která nabízí nepřeberné množství možností
a zážitků všeho druhu. V době, kdy beze zbytku platí,
že „nic není nemožné“. Zároveň je to doba nesmírně
křehká, kdy stojíme tváří v tvář nekontrolovatelně
rychlému pokroku, lidské síle a egu.
Od roku 1994, kdy Trigema vznikla, se doba i její
aktuální potřeby vyvinula a dále vyvíjí, stejně jako
společenská nálada a paradigma. Mění se i hodnoty
a přání našich klientů a konečně, mění se i klienti
samotní. A mění a vyvíjí se i Trigema. Co však zůstává
stejné, jsou naše hodnoty.
Jednou z našich dalších důležitých hodnot je odvaha
dělat věci jinak. Jdeme svou vlastní cestou, o které
jsme přesvědčeni, že je správná, bez ohledu na to,
kam jde většina. Měníme zažité stereotypy bez ohledu
na konvence. Věříme, že odlišnost je vývoj a vývoj
posouvá lidstvo kupředu. Věříme, že architektura
podává svědectví doby, a chceme ho tady zanechat
pro budoucí generace. Věříme v odvahu, fantazii
a sny.
V loňském roce jsme se proto rozhodli věnovat se
novému konceptu, který jsme nazvali Developer
of Different. Při jeho definici jsme vycházeli z toho,
co nás odlišuje od ostatních. Tím je propojení třech
základních principů, ze kterých vycházíme v každém
našem projektu. Těmi principy jsou: originální
architektura. Někdy skrytě nápaditá, jindy odvážná
a hravá, ale vždycky vedoucí k přemýšlení. Pokora
k místům, kde stavíme a působíme. Myslíme na
udržitelnost a uvědomujeme si vlastní zodpovědnost
ke krajině. A do třetice chytré technologie, které jsou
v našich projektech standardem. Sým obyvatelům
usnadňují každodenní život a zároveň svou
maximální efektivností dělají domov více
udržitelnější bez kompromisů.
V roce 2023 jsme zároveň představili novou
ESG strategii, v rámci které jsme si stanovili ještě
zodpovědnější zacházení se zdroji, které máme
k dispozici. Udržitelnější metody využíváme jak interně
při denodenní práci v našich kancelářích, tak při
stavbách našich projektů. Tak abychom mohli tvořit co
nejlepší místa pro život.
Vize, hodnoty a strategie
Objectives and strategy
We live in a rapidly changing time: at a time when
as humanity we are at the peak of our progress and
our own strength. It is a time which offers countless
opportunities and experiences of every kind. A time
when it really is true to say that “nothing is impossible”.
At the same time, however, it is an extremely fragile
time, and we are faced with rapid advancements in
progress, human strength and ego.
Since 1994, when Trigema was founded, times and
their needs have evolved and continue to do so, as
do society’s frame of mind and paradigm. Our clients’
values are also changing, as are our clients themselves.
And Trigema is also changing and evolving. But our
values always remain the same.
One of the most important values we cherish is having
the courage to do things differently. We go our own way,
the path we are convinced is the right one, regardless
of where the majority is headed. We break tired
stereotypes regardless of convention. We believe that
difference is evolution, and evolution moves humanity
forward. We believe that architecture bears witness to
the times, and we want to leave it behind us for future
generations. We believe in courage, imagination and
dreams.
Last year, we decided to focus on a new concept,
which we named Developer of Different. We based
the definition of this on what makes us different from
others. Specifically, this is bringing together three basic
principles which all our projects are based on. These
principles are: original architecture. Sometimes subtly
inventive, sometimes bold and playful, but always
thought-provoking. A respect for the places where we
build and operate. We are conscious of sustainability
and are aware of our own responsibility towards the
landscape. And thirdly, smart technologies, which come
as standard in our projects. We make daily life easier
for our residents while also making the home more
sustainable without compromise through maximum
efficiency.
In 2023, we also launched a new ESG strategy, in
which we set out to be even more responsible with the
resources we have available to us. We are utilizing more
sustainable methods both internally in day-to-day
work in our offices, and also in the construction of our
projects, in order that we can create the best possible
places to live.
Výroční zpráva 2023
Annual report
strana page 11
Přehled činností skupiny
Overview of company activities
I v roce 2023 jsme pokračovali ve své misi: budovat
nejen kvalitní nemovitosti, ale také vytvářet lepší
prostředí pro život a práci našich klientů. Ryze česká
investiční skupina Trigema se rozšiřuje do nových
oblastí, podporuje inovativní projekty a hledá
nekonvenční cesty v developmentu a stavebnictví.
Trigema se nadále rozvíjí a diverzifikuje své aktivity.
Kromě tradiční developerské rezidenční výstavby se
zaměřujeme na nové oblasti, jako jsou nemovitostní
fondy, rizikový kapitál a volný čas. Naše stavební firma
se stále více angažuje ve výstavbě administrativních
a průmyslových budov, rekonstrukcích a zatepleních
projektů, a poskytuje tak komplexní služby svým
klientům.
Svou odvahu a inovativní přístup demonstrovala
Trigema i v roce 2023. Překračujeme hranice běžného
bydlení a propojujeme architekturu s uměním,
vytváříme unikátní a inspirativní místa pro život,
která rezonují nejen s našimi klienty, ale i s celou
společností. Společně s naším startupem Flat Zone
a Dataligence jsme se zapojili do projektu vytvoření
nejtransparentnější datové základny v Česku, abychom
zlepšili dostupnost informací a transparentnost
v oblasti nemovitostí.
Naše skupina, sestavená z téměř padesáti společností,
je spojena společným cílem: vytvářet kvalitní
a nadčasové produkty a služby. Spolupráce mezi
našimi třemi hlavními pilíři – Real Estate Development,
Trigema Building a Trigema Rental – umožňuje
maximálně využít potenciál našich projektů. Centrální
podpora poskytovaná mateřskou společností
Trigema a.s. zajišťuje efektivní fungování celé skupiny.
Trigema aktivně hledá investiční příležitosti, které mají
smysl nejen pro nás, ale i pro celou společnost.
Podporujeme nové projekty a startupy spojené se
stavebnictvím, realitami a dalšími oblastmi naší činnosti.
Naše investice do analytické Společnosti pro cenové
mapy a spolupráce na projektu datové základny jsou
příkladem našeho dlouhodobého závazku vytvářet
pozitivní změny v oboru.
Rok 2023 byl pro Trigemu rokem dalšího růstu
a inovací. Jsme hrdí na naše dosavadní úspěchy
a těšíme se na budoucnost plnou nových výzev
a příležitostí. Děkujeme našim klientům, partnerům
a zaměstnancům za jejich důvěru a podporu. Společně
pokračujeme v budování lepších míst pro život a práci.
Výroční zpráva 2023
Annual report
Our mission continued in 2023: to build not only
high quality real estate, but also to create a better
environment for our clients to live and work in.
Trigema is a 100% Czech investment group and we
are expanding into new areas, supporting innovative
projects and seeking unconventional routes within
development and construction. Trigema continues
to develop and diversify its activities. In addition to
traditional residential construction, we are focusing on
new areas, such as real estate funds, venture capital
and leisure. Our construction business is increasingly
involved in the construction of administrative and
industrial buildings, renovations and insulation projects,
and thus provides a comprehensive service to its clients.
Trigema demonstrated its courage and innovative
approach in 2023. We’re breaking the boundaries of
ordinary housing, connecting architecture and art,
creating unique and inspiring places to live which
resonate not just with our clients, but with society
as a whole. Alongside our start-up Flat Zone and
Dataligence, we are involved in a project to create
the most transparent database in Czechia in order to
improve information accessibility and transparency in
real estate.
Our group, comprising almost fifty companies, is united
by a shared goal: to create high quality and timeless
products and services. Co-operation between our three
cornerstones – Real Estate Development, Trigema
Building and Trigema Rental – allows us to make
maximum potential of our projects. The central support
provided by our parent company, Trigema a.s., ensures
the efficient operation of the entire group. Trigema is
actively seeking investment opportunities which make
sense not just for us, but also for the whole of society.
We support new projects and start-ups related to
construction, real estate and the other areas we do
business in. Our investment in the Transaction Price
Map Association and our co-operation on the database
project are examples of our long-term commitment to
create positive change in the industry.
2023 was a year of further growth and innovation for
Trigema. We are proud of our achievements to date,
and we look forward to a future full of new challenges
and opportunities. We would like to thank our clients,
partners and employees for their trust and support.
Together, we are continuing to build better places to live
and work.
strana page 13
Struktura holdingu
Holding structure
Skupina
Group
Divize
Division
Společnost
Produkt
Company
Product
Stavebnictví
Building
Living
Real Estate
Volný čas
Leisure
Rizikový kapitál
Venture Capital
Mateřská společnost Trigema a.s.
Trigema Real Estate a.s.
Trigema Development s.r.o.
Trigema Real Estate Finance a.s.
Trigema Projekt Beta a.s.
Trigema Projekt Kappa s.r.o.
Trigema Projekt Skvrňany s.r.o.
Trigema Projekt s.r.o.
Trigema Projekt Fragment s.r.o.
Trigema Stodůlky a.s.
Trigema Projekt Omega s.r.o.
Trigema Projekt Braník a.s.
Trigema Projekt Smíchov s.r.o.
Butovice Centrum s.r.o.
Trigema Projekt Řeporyje s.r.o.
Paprsek Property s.r.o.
Lihovar Property s.r.o.
Lihovar Property Střed s.r.o.
Trigema Textilka Rokytnice s.r.o.
Trigema Building a.s.
Trigema Service a.s.
Trigema Facility s.r.o.
Trigema Rental a.s.
Trigema Rental Lihovar s.r.o.
Servis bytových domů s.r.o.
Trigema Smart byty s.r.o.
Trigema Projekt JRM s.r.o.
Trigema Projekt Nusle s.r.o.
Projekt Rokycanská s.r.o.
Trigema Leisure a.s.
Monínec, s.r.o.
Gemarest s.r.o.
Zámek Jetřichovice s.r.o.
Resorts Jetřichovice s.r.o.
Vinařství Veselí nad Moravou s.r.o.
Samoty s.r.o.
Rokytnice Property s.r.o.
Rokytnice a.s.
Trigema Investment a.s.
Trigema Investment Finance a.s.
Trigema Smart s.r.o.
Monínec Property s.r.o.
VTP Roztoky a.s.
Trigema Startup a.s.
FLAT ZONE s.r.o.
Dataligence s.r.o.
Trigema Energy a.s.
PV Roztoky s.r.o.
Údaje o organizačních složkách
v zahraničí: Společnost Trigema
a.s. nemá organizační složku
v zahraničí.
Information about business
units abroad: Trigema a.s.
has no business units abroad.
Výroční zpráva 2023
Annual report
Údaje o organizačních složkách v zahraničí: Společnost Trigema a.s. nemá organizační složku v zahraničí.
Information about business units abroad: Trigema a.s. has no business units abroad.
strana page 15
Předpokládaný vývoj
a hlavní rizika
Envisaged company
development and main risks
Od roku 2020 výrazně ovlivňovala naše podnikatelské
aktivity koronavirová pandemie. Když se zdálo, že už
s virem Covid společnost umí fungovat, přišla v únoru
2022 další rána. Ruská agrese na Ukrajině otřásla nejen
společností, ale i ekonomikou a radikálně zamíchala
karty světového dění. A samozřejmě se fatálně dotkla
i stavebního a realitního trhu. Válečný stav trval i v roce
2023, situace na trzích se nicméně do určité míry
stabilizovala.
Trh s novými byty se vrací na úroveň před krizí, meziročně
se prodalo o třetinu více. Celý loňský rok se pražský trh
s novými byty vyznačoval pozvolným růstem poptávky
a z nejčerstvějších dat z rezidenčního trhu vyplývá, že
se prodeje vrací na úroveň před pandemií. Celkem se
v loňském roce v hlavním městě prodalo 4 000 nových
bytů, a to je ve srovnání s rokem 2022 narůst o 29 %.
Zvýšená poptávka je především důsledkem stabilizace
ekonomické situace a důvěry v její další pozitivní vývoj.
Inflace se stabilně snižuje a probouzí se také hypoteční
trh. Podle aktuálních informací ČBA Hypomonitor
úroková sazba nových hypoték v prosinci poklesla na
5,65 %, pozitivní signál vyslala s koncem roku také Česká
národní banka, která snížila základní úrokovou sazbu na
6,75 %. Na růst poptávky měly vliv i dočasné prodejní
pobídky, marketingové bonusy, zaváděcí ceny v nově
spuštěných projektech a snížení sazby DPH
z 15 na 12 % u bytů do 120 m
2, které někteří prodejci
promítli do cen ještě před koncem roku. Vzhledem
k dalšímu očekávanému uvolňování podmínek pro získání
hypoték a postupnému snižování úrokových sazeb se
dá i v letošním roce očekávat vyšší zájem o nové bydlení
v Praze.
Oživení trhu s novými byty je citelné od druhé poloviny
loňského roku. Po období vyčkávání vnímáme návrat
kupujících k novým bytům jako bezpečné investici
a roste počet hypotekárních klientů, čemuž pomáhá už
zcela zřejmé uvolňování hypotečních podmínek a nižší
sazby. Aktivní jsou i institucionální investoři, kteří budují
svá portfolia nájemního a družstevního bydlení. V prodeji
nových bytů se tedy vracíme k tradičnímu tržnímu
tempu.
Nabídka se po celý loňský rok pohybovala na
dlouhodobém průměru kolem 5 tisíc bytů, aby
se ale pražský trh dostatečně saturoval, musela
by se nabídka alespoň zdvojnásobit a pravidelně
doplňovat novými rezidenčními projekty. Loni se však
na trh dostalo ve srovnání s dlouhodobým průměrem
přibližně o třetinu projektů méně. Malý příliv nových
bytových jednotek proto není dobrou zprávou pro
další vývoj na trhu s novými byty. Pokud v příštím roce
nedojde k naplnění potřeb nového stavebního zákona,
nemůžeme očekávat výraznější pozitivní vývoj v podobě
rychlejších stavebních řízení, následné doplnění
nabídky a dlouhodobě udržitelný a předvídatelný vývoj
koncových cen. Zprávy z trhu navíc predikují, že nás
v příštích deseti letech čeká další výrazný globální růst
cen nemovitostí. Podle studie organizací ifo Institute
a Institute for Swiss Economic Policy (IWP) bude
průměrné roční nominální tempo růstu činit 9 %.
Bydlení nicméně stále zůstává základní lidskou
potřebou, kterou je třeba zajistit, neočekáváme tedy, že
by se rezidenční trh výrazněji ochladil. Na potenciální
rizika jsme však připraveni a hledáme cesty, jak jim
předejít. V letošním roce mezi ně patří zejména stagnace
na trhu prodejů. I proto jsme připravili několik variant
splátkových kalendářů, které našim klientům pomohou
s financováním nového bydlení. Zároveň jsme připravili
několik možností investičních nabídek. Abychom
Výroční zpráva 2023
Annual report
eliminovali rizika nedostupnosti stavebních materiálů
a posouvání termínů staveb, pracujeme na přípravě
alternativních technických řešení, která by předešla
potížím s nedostatkem materiálů, a hledáme cesty
k větší automatizaci a robotizaci v českém stavebnictví.
The coronavirus pandemic significantly affected our
business activities from 2020. And just when society
seemed to be able to work with the Covid virus, another
blow came in February 2022. Russia’s aggression
towards Ukraine shook society itself and radically
shuffled the cards of world events. And of course, it
also had a devastating impact on the construction and
real estate market. The war continued through 2023,
although the market situation did stabilize to some
extent.
The new apartments market is returning to pre-crisis
levels, with a third more being sold year-on-year. All
last year, the Prague new apartments market was
characterized by a gradual increase in demand, and
the latest data from the residential market shows
sales returning to pre-pandemic levels. In total, 4,000
new apartments were sold in the capital last year,
representing a growth of 29 % compared to 2022.
This increased demand is mainly the result of a
stabilized economic situation and confidence in its
further positive development. Inflation is steadily
decreasing, and the mortgage market is also reviving.
According to the latest ČBA Hypomonitor information,
new mortgage interest rates fell in December to 5.65
%, while the Czech National Bank also sent out a
positive signal at the end of the year by lowering the
base interest rate to 6.75 %. Temporary sales incentives,
marketing bonuses, special prices on newly launched
projects and the VAT rate being reduced from 15 % to
12 % for apartments up to 120 m2, which some sellers
reflected in prices before the end of the year, also had
an impact on the increase in demand. Considering the
further anticipated easing of mortgage conditions and
a gradual fall in interest rates, greater interest in new
accommodation in Prague can also be expected this
year.
This revival of the new apartments market has been
evident since the second half of last year. Following
a period of waiting, we see people returning to the
purchase of new apartments as a safe investment,
while the number of mortgage clients is increasing,
helped by the now evident easing of mortgage
conditions and lower interest rates. Institutional
investors are also active, building their portfolios
of rental and co-operative homes. As such, we are
returning to the traditional market pace in terms of the
sale of new apartments.
Throughout last year, sales stayed around the long-
term average of around 5 thousand apartments, but
in order to sufficiently saturate the Prague market,
supply would have to at least double and be regularly
supplemented by new residential projects. Last year,
however, around a third fewer projects were launched
on the market compared to the long-term average.
This weak supply of new residential units is not good
news for further development of the new apartments
market. Unless the needs for a new building act are
met next year, we cannot expect further significant
positive development in terms of faster planning and
construction procedures, replenishment of supply and
long-term sustainable and predictable end prices.
Furthermore, market reports predict that we will see
further significant worldwide growth in real estate prices
in the next ten years. According to a study by the ifo
Institute and the Institute for Swiss Economic Policy
(IWP), the average nominal growth rate will come to 9 %.
But housing remains a basic human need which must
be provided, and so we do not expect the residential
market to cool significantly. However, we are prepared
for potential risks and we have been looking for ways to
avoid them. This year, these include stagnation in the
sales market especially, which is why we have prepared
a number of repayment schedule options to help our
clients fund their new homes. We have also focused
greater attention on our offer for investors,
and prepared several investment offer options.
In order to eliminate the risk of the unavailability
of construction materials and postponement of
construction deadlines, we are working to develop
alternative technical solutions to avoid difficulties
with materials shortages, and we are seeking routes
to greater automation and robotization in the Czech
construction industry.
strana page 17
Finance
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132